Affitti brevi in condominio: il regolamento può davvero vietarli?

Negli ultimi anni gli affitti brevi in condominio sono diventati una fonte di reddito diffusa. Ma nei condomìni italiani la questione divide: alcuni proprietari vedono un’opportunità economica, altri lamentano disturbo, rumori e un via vai continuo di estranei.
E qui nasce la domanda: il regolamento condominiale può vietare gli affitti brevi?

1. Cosa si intende per “affitto breve in condominio”

Per legge (art. 4 DL 50/2017), l’affitto breve è una locazione inferiore a 30 giorni, senza servizi aggiuntivi (come colazione o pulizia giornaliera).
È quindi un normale contratto di locazione, non un’attività alberghiera o B&B, a meno che non si aggiungano servizi tipici delle strutture ricettive. Negli affitti brevi in condominio, questo aspetto può causare malintesi.

2. Perché crea problemi nei condomìni

Molti condomìni lamentano che gli affitti brevi alterano la tranquillità del palazzo:

• più rumori e movimenti;
• minore sicurezza;
• difficoltà nella gestione delle parti comuni;
• scarsa conoscenza degli ospiti.

Da qui la tentazione di “vietarli” con una delibera o con un aggiornamento del regolamento. Ma non è così semplice. È importante ricordare che i problemi derivano spesso dagli affitti brevi nello stesso condominio.

3. Regolamento contrattuale o assembleare: la differenza che cambia tutto

Il regolamento condominiale contrattuale (approvato da tutti i proprietari e allegato ai rogiti) può contenere limiti al diritto di proprietà: ad esempio vietare attività professionali, commerciali o ricettive.
Il regolamento assembleare, invece, votato a maggioranza, non può imporre divieti sulla destinazione d’uso delle singole unità. Gli affitti brevi in condominio, pertanto, devono essere considerati all’interno di queste regole.

👉 In altre parole: solo se il regolamento nasce come contrattuale può vietare l’affitto breve.

Se il regolamento è assembleare, un divieto del genere non ha efficacia.

4. Le ultime sentenze: libertà sì, ma con limiti

Negli ultimi due anni la Cassazione e diversi Tribunali hanno chiarito i confini.

• Cass. civ. n. 24767/2023: l’affitto breve non trasforma l’appartamento in una struttura ricettiva.
• Cass. civ. n. 20985/2024: l’assemblea non può vietare affitti brevi se il regolamento non è contrattuale.
• Tribunale di Milano, 2025: il condominio può intervenire solo per tutelare sicurezza, decoro e tranquillità, ma non impedire la locazione.

Il principio è chiaro: affittare resta un diritto del proprietario, salvo divieti contrattuali specifici e validamente trascritti.

Di fatti il principio è fondamentale per la gestione di affitti brevi in condominio.

5. Cosa può fare l’assemblea

Anche se non può vietare gli affitti brevi, l’assemblea può:

• imporre regole di comportamento (registrare ospiti, rispettare orari di silenzio, evitare danni alle parti comuni);
• vietare l’uso improprio di ascensori o aree condominiali;
• introdurre sanzioni per chi viola le regole ex art. 70 disp. att. c.c.;
• rafforzare la sicurezza con badge, telecamere o controllo accessi, nel rispetto della privacy. In contesti di affitti brevi in un condominio, queste misure possono risultare essenziali.

Sono limiti che non toccano la libertà di affittare, ma garantiscono convivenza e decoro.

6. Come capire se il tuo regolamento è valido

Una breve checklist utile per amministratori e proprietari:

✅ Verifica se nel tuo regolamento è scritto “contrattuale” o “approvato all’unanimità”.
✅ Leggi le clausole su “destinazione d’uso” e “divieti di attività ricettive”.
✅ Se il divieto è generico o approvato a maggioranza, può essere impugnato.
✅ Controlla se sono previste solo regole comportamentali (in tal caso, sono valide).
✅ In caso di conflitto, valuta la mediazione obbligatoria prima del tribunale.

7. E se il regolamento vieta gli affitti brevi in condominio ma vuoi comunque affittare?

Tutto dipende dalla forma del regolamento:

• se è contrattuale e il divieto è chiaro, è valido e opponibile;
• se è assembleare, puoi impugnarlo entro 30 giorni dalla delibera. In ogni caso, il contesto degli affitti brevi in un condominio dovrebbe essere accuratamente valutato.

Spesso una revisione del regolamento con tutti i condòmini consenzienti è la via più intelligente per aggiornarsi ai tempi senza litigi.

8. La tendenza del 2025

Le sentenze più recenti vanno nella direzione di una convivenza regolata, non repressiva. Il diritto di proprietà non può essere cancellato, ma il condominio può pretendere rispetto e ordine. Molti amministratori stanno adottando “codici di condotta condominiale” per gestire meglio gli affitti brevi, con sanzioni chiare ma proporzionate. La presenza di affitti brevi in condominio richiede un’attenta regolamentazione attraverso questi codici.

9. Consiglio pratico per affitti brevi in condominio

Prima di vietare o impugnare, serve leggere il tuo regolamento.
In 24 ore possiamo dirti se:

• il divieto è valido o impugnabile;
• l’assemblea ha agito correttamente;
• puoi affittare senza rischi di causa.

👉 Richiedi parere legale condominiale online