Come si ripartiscono le spese dei balconi condominiali aggettanti e incassati.
Come si ripartiscono le spese dei balconi? Il dibattito sulla ripartizione delle spese per i balconi in condominio ha suscitato un ampio confronto tra Dottrina e Giurisprudenza. Come si ripartiscono le spese dei balconi è un argomento centrale. Questo coinvolge anche la domanda: come si ripartiscono le spese dei balconi?
Prima di approfondire l’argomento, è fondamentale precisare che ci riferiamo ai balconi aggettanti come strutture protrudenti, differenziandoli nettamente dalle terrazze a livello.
L’analisi condominiale si basa sulla distinzione tra le parti comuni e quelle private dell’edificio. Le spese vanno ripartite specificamente come si ripartiscono le spese dei balconi ?
La questione centrale riguarda la classificazione del balcone: deve essere considerato un bene privato del singolo proprietario o, in parte, un bene comune?
La peculiarità risiede nel fatto che i balconi possono rientrare in entrambe le categorie. Anche questo ci riporta alla questione iniziale: come si ripartiscono le spese dei balconi?.
L’articolo 1117 del codice civile definisce le parti comuni dell’edificio come “… tutte le parti necessarie all’uso comune, quali il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e lastrici solari …”.
Questa norma è stata modificata dall’art. 1 della Legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal giugno 2013, includendo anche i sottotetti destinati a usi comuni per funzionalità.
Il decoro architettonico e i balconi.
Da questa premessa emerge il criterio per la corretta ripartizione delle spese relative ai lavori sui balconi: il decoro architettonico. Questo si collega strettamente a: come si ripartiscono le spese per i balconi ?
Secondo l’articolo 1117 del Codice civile e gli interventi normativi successivi, confermati dalla recente Giurisprudenza, il decoro architettonico del condominio è considerato un bene comune.
Esso rappresenta “l’insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell’edificio condominiale”, conferendo identità al fabbricato stesso.
Tale aspetto limita l’esecuzione di opere nel condominio anche su parti private.
La funzione principale del balcone consiste nel consentire al proprietario dell’appartamento di affacciarsi e godere della vista circostante, ma la ripartizione delle spese deve essere considerata. Dunque, come si ripartiscono le spese dei balconi quando si tratta di mantenere il decoro architettonico?
Come si ripartiscono le spese dei balconi aggettanti.
Nella ripartizione delle spese per i lavori sui balconi è necessario distinguere tra balconi “aggettanti” e “incassati”. Così, si ripartiscono le spese in modo diverso a seconda del tipo di balcone.
I balconi “aggettanti”, che si estendono oltre la facciata dell’edificio, sono considerati un’estensione dell’abitazione, quindi non sono condominiali sono privati.
Cassazione Civile Sezione 2 Ordinanza numero 2774 del 04/02/2025.
“…..i balconi “aggettanti”, giacché costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono, non possono considerarsi di proprietà condominiale ai sensi dell’art. 1117 Codice Civile, rientrando piuttosto nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono”.
In questo caso, la Suprema Corte ha stabilito che il costo del restauro debba essere sostenuto dal condominio se il rivestimento esterno contribuisce all’estetica complessiva dell’edificio stesso. Come si ripartiscono le spese dei balconi dipende dall’impatto estetico.
Pertanto, la suddivisione delle spese avviene in base all’impatto sul decoro architettonico dei lavori effettuati: se questi riguardano parti comuni, anche il condominio deve contribuire alle spese. Questo chiarisce la discussione su come si ripartiscono le spese dei balconi ?
Balconi incassati
Un riferimento normativo significativo è rappresentato dall’articolo 1125 del codice civile, che stabilisce che le spese per manutenzione e ricostruzione di soffitti devono essere equamente divise tra i proprietari dei due piani adiacenti.
Quando si parla di come si ripartiscono le spese dei balconi, bisogna considerare anche tale normativa.
Il proprietario del piano superiore si occupa della pavimentazione mentre quello del piano inferiore gestisce intonaco e decorazione del soffitto. Come si ripartiscono le spese dei balconi in questi casi può seguire lo stesso principio.
Questa disposizione si applica anche ai balconi incassati che sono generalmente racchiusi su due o tre lati.
In questo caso, il sotto balcone viene assimilato a un solaio con ripartizione delle spese secondo l’articolo 1125; come chiarito dalla Corte di Cassazione, tali balconi svolgono una duplice funzione: sostegno del piano superiore e copertura di quello sottostante.
Le spese sono quindi divise equamente tra il proprietario del piano superiore e quello inferiore; quest’ultimo è responsabile della tinteggiatura e decorazione del soffitto.
Per quanto concerne le pareti verticali dei balconi esse fanno parte integrante del decoro architettonico dell’edificio; pertanto i costi devono essere condivisi tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà. Questa è una chiara risposta su come si ripartiscono le spese dei balconi incassati ?
Una regola analoga si applica ai frontalini dei balconi che sono anch’essi elementi decorativi comuni con spese ripartite fra tutti i condomini. Questa disposizione risponde alla domanda: come si ripartiscono le spese dei balconi incassati?
La Suprema Corte di Cassazione, in un recente pronunciamento, Sentenza n°30071 pubblicata dalla Seconda Sezione in data 14 dicembre 2017, riferendosi ai parapetti dei balconi aggettanti con funzione ornamentale li ha qualificati come beni comuni rientranti a pieno titolo nelle indicazioni dell’articolo 1117 del Codice Civile.
