Quando si parla di cessione o acquisto di un’unità immobiliare in uno stabile, spesso entra in gioco la cosiddetta liberatoria condominiale. Ma cosa significa esattamente? Quali rischi si corrono — sia come venditore sia come acquirente?
In questo articolo affrontiamo: definizione, utilità, limiti, profili giurisprudenziali (“legittimità”) e alcuni esempi pratici.
Definizione veloce di liberatoria condominiale
La “liberatoria condominiale” è un documento – che potremmo meglio chiamare attestazione dello stato dei pagamenti condominiali – rilasciato dall’amministratore del condominio o su richiesta del condomino, che dichiara quale sia la situazione del venditore (o del cedente) relativamente ai contributi condominiali (quote ordinarie, straordinarie) e alla delibere sui lavori di manutenzione straordinaria alla data del rilascio.
Attenzione: non sempre “liberatoria” significa che tutto è chiuso e che non ci siano più rischi.
Spesso è un attestato “a data certa” dello stato dei pagamenti al momento richiesto.
Perché è importante
- Per il venditore: richiederla e consegnarla all’acquirente o al notaio è utile per dare trasparenza, ridurre potenziali responsabilità future e tranquillizzare l’acquirente.
- Per l’acquirente: sapere lo stato dei pagamenti lo aiuta a valutare se entrano debiti nascosti; anche se non sempre la liberatoria elimina tutti i rischi, è uno strumento utile.
- Per l’amministratore: riceve richieste e deve saper rispondere — la prassi richiede che non si opponga al rilascio.
Profilo normativo e giurisprudenziale (legittimità)
Normativa di base
- L’art. 63 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice civile (disp. att. c.c.) disciplina la “solidarietà” fra cedente e avente causa per i contributi condominiali: «Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
- L’art. 1130-bis (da riforma) e l’art. 1130 c.c., n. 9, prevedono che l’amministratore debba “fornire al condomino che ne faccia richiesta … attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”.
Orientamenti della giurisprudenza di legittimità
Ecco alcuni principi consolidati che è utile evidenziare nel blog (così dai concretezza al lettore).
- Responsabilità dell’acquirente per spese condominiali pregresse: La responsabilità dell’acquirente non è illimitata per tutti i debiti del venditore. Si stabilisce che l’acquirente risponde solidalmente con il venditore soltanto per i contributi dell’anno in corso e dell’anno precedente all’acquisto.
Es.: secondo l’orientamento costante, è illegittimo far gravare sull’acquirente debiti molto precedenti all’acquisto se non rientrano nei limiti di tempo previsti. - Delibera assembleare e momento di riferimento: Per le spese straordinarie — ad esempio lavori di manutenzione straordinaria deliberati dall’assemblea — ciò che rileva è la titolarità del diritto di proprietà al momento della delibera. Se il venditore era proprietario in sede di delibera, è lui che risponde; se l’acquirente lo era, risponderà lui.
- Attestazione dell’amministratore: Con la riforma del condominio, è riconosciuto esplicitamente il diritto del condomino di ottenere l’attestazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti e delle liti.
Da tenere a mente – limiti e “avvertenze”
- La liberatoria non cancella automaticamente debiti futuri all’acquirente; se dopo il rilascio nascono spese deliberate ma non ancora contabilizzate, può esserci esposizione.
- Il venditore rimane responsabile finché non è debitamente trasmesso all’amministratore il titolo autentico (es: rogito) che determina il trasferimento della proprietà.
Esempi pratici di liberatoria condominiale
Ecco qualche caso concreto — utili per lettori che vogliono “vedere come funziona” nella realtà.
Esempio A – Venditore che richiede liberatoria
Maria vende il suo appartamento in un condominio. Prima del rogito chiede all’amministratore una liberatoria condominiale: l’amministratore verifica i conti e rilascia un’attestazione che “alla data 1 luglio 2025 non risultano morosità a carico del venditore relativamente alle quote ordinarie e straordinarie deliberate al 31 dicembre 2024”. Maria consegna il documento all’acquirente e al notaio. In questo modo, Maria riduce il rischio che l’acquirente le addebiti in seguito quote pregresse (nei limiti consentiti).
Esempio B – Acquirente che verifica lo stato
Giovanni sta per acquistare un appartamento. Prima della firma chiede una copia della liberatoria condominiale (o attestazione) al venditore: scopre che esistono spese straordinarie che l’assemblea ha deliberato ma che la contabilità non ha ancora conteggiato. Decide di chiedere un conguaglio o una riduzione del prezzo.
Esempio C – Spesa deliberata prima della vendita
Un condominio delibera il 10 maggio 2025 lavori straordinari per rifacimento facciata. Il venditore effettua il rogito il 1 luglio 2025. Chi deve pagare quella spesa? In base all’orientamento giurisprudenziale, poiché la delibera è del 10 maggio e l’allora proprietario era ancora in carica, sarà il venditore a doverne rispondere, salvo diverso accordo tra le parti.
Suggerimenti operativi per condomini e amministratori sulla liberatoria condominiale
- Per l’amministratore: tenere aggiornati e prontamente disponibili gli estratti contabili, le delibere approvate, l’elenco morosi, così che quando viene richiesta l’attestazione o liberatoria sei pronto.
- Per il venditore: prima del rogito richiedi l’attestazione, verifica se ci sono morosità o lavori deliberati non ancora contabilizzati; considera di inserire nel contratto di vendita una clausola di garanzia per eventuali spese pregresse.
- Per l’acquirente: non basarti solo sulla liberatoria — chiedi anche copia della contabilità, controlla le delibere recenti, e valuta se inserire nel compromesso clausole che tutelino contro debiti condominiali imprevisti.
- Contratto di vendita: è utile inserire clausole che prevedano che il venditore si impegna a fornire copia autentica del rogito all’amministratore entro un certo termine (al fine dell’art. 63 disp. att. c.c.).
Conclusione
La liberatoria condominiale è uno strumento molto utile — soprattutto in fase di compravendita — ma non è una panacea che elimina tutti i rischi da sola.
Serve “incrociarla” con l’attestazione dell’amministratore di condominio, la verifica della contabilità condominiale, la data di delibera delle spese e una buona informazione tra le parti.
In particolare:
- Il venditore deve curarsi di ottenere l’attestazione e consegnarla;
- L’acquirente deve usarla come elemento di prudenza, non come garanzia assoluta;
- L’amministratore deve essere preparato e collaborativo.
- Infine, la giurisprudenza di legittimità ci ricorda che l’acquirente non assume automaticamente tutti i debiti del venditore: la responsabilità è limitata, come abbiamo visto.
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