Nel dibattito attuale sull’amministrazione condominiale, una delle questioni più controverse riguarda l’ipotesi di introdurre un registro abilitante per gli amministratori di condominio. Un altro argomento è la sua compatibilità con l’assetto normativo vigente.
La riflessione non è meramente organizzativa, ma investe profili giuridici essenziali: la natura del rapporto, la fonte della legittimazione e il ruolo delle associazioni professionali.
Registro abilitante amministratore di condominio e spostamento della legittimazione
L’ordinamento italiano ha scelto, con la legge n.4 del 2013, un modello fondato sull’associazionismo professionale non ordinistico, sulla trasparenza e sulla responsabilità individuale. In tale cornice, l’esercizio dell’attività di amministratore di condominio non è subordinato a un’abilitazione pubblica.
Invece, si basa sulla sussistenza di requisiti verificabili nel rapporto contrattuale con il condominio e sulla possibilità di controllo e revoca da parte dei condòmini. La fiducia, dunque, nasce dal contratto e dalle conseguenze giuridiche che l’ordinamento collega alla sua violazione.
L’introduzione di un registro abilitante dell’amministratore di condominio determinerebbe uno spostamento significativo di questo equilibrio. Un sistema abilitativo centralizzato tende, infatti, a trasferire la fonte della legittimazione dall’ambito privatistico a un centro esterno.
Questo può essere pubblico o para-pubblico, attribuendo all’iscrizione una funzione che va oltre la mera informazione. In questo scenario, l’abilitazione rischia di trasformarsi in una presunzione di affidabilità, attenuando il rilievo del controllo contrattuale e della responsabilità civile.
La legge 4/2013 e il ruolo delle associazioni professionali
Un ulteriore profilo da considerare riguarda il ruolo delle associazioni professionali. Nel modello delineato dalla legge 4/2013, le associazioni svolgono una funzione positiva di qualificazione, autoregolazione e competizione virtuosa tra standard professionali. Esse non abilitano, ma contribuiscono a rendere trasparente il mercato dei servizi.
L’adozione di un registro abilitante rischierebbe di svuotare questa funzione, relegando le associazioni a un ruolo accessorio o meramente esecutivo rispetto a requisiti fissati altrove.
Il modello civilistico dell’amministrazione condominiale
Dal punto di vista della tutela dei condòmini, l’esperienza applicativa mostra che le garanzie più efficaci non derivano dall’iscrizione a un elenco. Al contrario, derivano dalla chiarezza del contratto di amministrazione, dalla possibilità di verificare i requisiti e dalla revoca dell’incarico. Inoltre, l’azione giudiziaria in caso di inadempimento è essenziale.
L’introduzione di ulteriori livelli di certificazione preventiva può, al contrario, generare incertezza interpretativa e aumentare il contenzioso. Ciò accade specie in presenza di sovrapposizioni tra requisiti contrattuali e requisiti abilitativi.
La questione va quindi affrontata con attenzione sistematica. Se l’obiettivo è migliorare la qualità della gestione condominiale, la strada più coerente appare quella del rafforzamento dell’effettività delle regole esistenti, non della loro sostituzione con meccanismi centralizzati.
Un registro abilitante, pur presentato come strumento di semplificazione, finirebbe per incidere sulla natura civilistica del rapporto. Questo inciderebbe anche sul pluralismo associativo che l’ordinamento ha espressamente valorizzato.
In questo quadro, l’analisi giuridica conferma che la distinzione tra associazioni professionali e registro abilitante non è solo organizzativa, ma strutturale. La prima rafforza il mercato e la responsabilità; il secondo rischia di spostare la fiducia dal diritto al centro.
Per un approfondimento istituzionale del tema si rinvia all’intervista pubblicata da MAPI, disponibile qui:
https://www.mapi.it/riforma-amministrazione-condominiale-mapi/
