Nel condominio le decisioni principali vengono prese in assemblea. Quando si parla di maggioranza in condominio, per capire se una delibera è valida, però, non basta sapere quanti condomini hanno votato a favore. Occorre verificare anche i millesimi rappresentati da chi partecipa e da chi vota.
La maggioranza in condominio si calcola infatti tenendo conto di due elementi: il numero dei condomini e il valore millesimale rappresentato. Per questo si parla spesso di doppia maggioranza: da un lato le “teste”, cioè i partecipanti al condominio o all’assemblea; dall’altro i millesimi, cioè il peso della proprietà rispetto all’edificio.
Capire come si calcola la maggioranza in condominio è importante perché una delibera approvata con quorum errato può essere contestata, soprattutto quando riguarda spese rilevanti, lavori straordinari, approvazione del rendiconto, nomina dell’amministratore o decisioni che incidono sui diritti dei condomini.
Domanda frequente
Come si calcola la maggioranza in condominio?
La maggioranza in condominio si calcola considerando sia il numero dei condomini favorevoli, le cosiddette “teste”, sia i millesimi rappresentati da quei voti. A seconda dell’argomento trattato, la legge può richiedere quorum diversi.
Per questo, prima di ritenere valida una delibera, bisogna controllare presenti, deleghe, favorevoli, contrari, astenuti e millesimi indicati nel verbale.
Cosa significa maggioranza in condominio
La maggioranza in condominio non coincide semplicemente con il maggior numero di persone favorevoli. In assemblea ogni condomino conta sotto due profili:
- come partecipante, quindi come “testa”;
- come titolare di una quota millesimale, quindi come valore proporzionale della proprietà.
La decisione assembleare è valida solo se raggiunge il quorum richiesto dalla legge o, nei limiti consentiti, dal regolamento di condominio.
Per questo motivo, quando si vota una delibera, occorre sempre controllare:
- quanti condomini sono presenti o rappresentati per delega;
- quanti millesimi sono presenti in assemblea;
- quanti votano a favore;
- quanti votano contro;
- quanti si astengono;
- quale maggioranza è richiesta per quello specifico argomento.
Differenza tra quorum costitutivo e quorum deliberativo
Per valutare correttamente una delibera bisogna distinguere tra quorum costitutivo e quorum deliberativo.
Il quorum costitutivo serve a verificare se l’assemblea può validamente riunirsi. Riguarda quindi la presenza minima necessaria affinché l’assemblea sia regolarmente costituita.
Il quorum deliberativo, invece, serve a verificare se una specifica decisione è stata approvata validamente. Riguarda quindi i voti favorevoli necessari per approvare la delibera.
Questa distinzione è fondamentale. Un’assemblea può essere validamente costituita, ma una singola delibera può comunque non essere approvata se non raggiunge la maggioranza richiesta.
Prima e seconda convocazione: perché cambiano le maggioranze in condominio
L’art. 1136 c.c. prevede regole diverse per la prima e per la seconda convocazione.
In prima convocazione i quorum sono più elevati. L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. La delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno la metà del valore dell’edificio.
In seconda convocazione i quorum sono più bassi. L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La delibera ordinaria è approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Nella pratica molte assemblee deliberano in seconda convocazione. Questo non significa, però, che ogni decisione possa essere approvata con un quorum minimo. Alcune materie richiedono maggioranze più elevate.
Per un approfondimento tecnico sui quorum assembleari, rivolto soprattutto ad amministratori e professionisti della gestione condominiale, puoi consultare anche la guida MAPI sui quorum dell’assemblea di condominio.
Guida MAPI sui quorum dell’assemblea di condominio.
Come si calcola la maggioranza in condominio
Per calcolare correttamente la maggioranza occorre procedere in modo ordinato.
Prima si verifica se l’assemblea è validamente costituita. Poi si passa al singolo punto all’ordine del giorno e si controlla quale quorum deliberativo sia richiesto per quella decisione.
In concreto, bisogna controllare:
- numero dei condomini presenti personalmente;
- numero dei condomini presenti per delega;
- millesimi complessivamente presenti;
- voti favorevoli;
- voti contrari;
- astenuti;
- millesimi dei favorevoli;
- millesimi dei contrari;
- millesimi degli astenuti;
- tipo di delibera da approvare.
L’errore più frequente consiste nel contare solo le persone favorevoli senza verificare il valore millesimale rappresentato da quei voti.
Cosa controllare subito
Se hai dubbi sulla maggioranza utilizzata in assemblea, verifica subito:
- se l’assemblea era in prima o seconda convocazione;
- quanti condomini erano presenti personalmente;
- quanti condomini erano presenti per delega;
- quanti millesimi erano rappresentati in assemblea;
- chi ha votato a favore, contro o si è astenuto;
- quanti millesimi rappresentavano i voti favorevoli;
- quanti millesimi rappresentavano i voti contrari;
- quale quorum era richiesto per quella specifica delibera;
- se il verbale consente davvero di verificare il calcolo.
Esempio pratico: maggioranza per teste ma non per millesimi
Immaginiamo un condominio composto da cinque condomini:
- condomino A: 100 millesimi;
- condomino B: 100 millesimi;
- condomino C: 100 millesimi;
- condomino D: 300 millesimi;
- condomino E: 400 millesimi.
Totale: 1.000 millesimi.
Se A, B e C votano a favore, ci sono tre teste favorevoli. Se D ed E votano contro, ci sono due teste contrarie.
Sotto il profilo numerico, i favorevoli sono di più. Tuttavia A, B e C rappresentano complessivamente 300 millesimi, mentre D ed E rappresentano complessivamente 700 millesimi.
In una situazione di questo tipo non basta dire che “la maggioranza dei condomini ha approvato”. Occorre verificare se la delibera raggiunge anche la maggioranza millesimale richiesta per quello specifico argomento.
Questo esempio mostra perché teste e millesimi devono essere sempre valutati insieme.
Delibere ordinarie in seconda convocazione
Per le delibere ordinarie in seconda convocazione, la regola generale richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Rientrano normalmente in questa area molte decisioni di gestione ordinaria, come alcune spese ricorrenti, attività di manutenzione ordinaria, approvazione di decisioni gestionali non particolarmente complesse.
Anche in questi casi, però, è necessario leggere bene il verbale. Non è sufficiente una formula generica come “l’assemblea approva a maggioranza”. Il verbale dovrebbe consentire di capire chi ha votato a favore, chi ha votato contro, chi si è astenuto e quali millesimi sono stati considerati.
Per approfondire questo aspetto puoi leggere anche l’articolo sul verbale di assemblea condominiale: Verbale assemblea condominiale.
Delibere che richiedono maggioranze più elevate
Non tutte le decisioni possono essere approvate con la maggioranza ordinaria.
Alcune delibere richiedono quorum più elevati, ad esempio quando riguardano:
- lavori straordinari di particolare importanza;
- innovazioni;
- modifiche rilevanti sulle parti comuni;
- interventi che incidono sull’uso dei beni comuni;
- decisioni relative a impianti o opere che richiedono maggioranze specifiche;
- nomina o revoca dell’amministratore;
- liti attive o passive, nei casi in cui sia necessaria una delibera assembleare.
In questi casi non conviene applicare meccanicamente la regola generale. Bisogna prima qualificare correttamente l’oggetto della delibera e poi verificare quale maggioranza sia richiesta.
Un errore nella qualificazione della decisione può portare ad applicare un quorum sbagliato.
Maggioranza in condominio errata: quando la delibera può essere contestata
Una delibera può presentare problemi quando viene approvata con una maggioranza non corretta.
Questo può accadere, ad esempio, quando:
- il verbale non indica chiaramente favorevoli, contrari e astenuti;
- non sono riportati i millesimi dei votanti;
- si considera solo il numero delle teste e non il valore millesimale;
- viene applicato il quorum ordinario a una delibera che richiede una maggioranza più elevata;
- vengono conteggiate deleghe irregolari o non chiare;
- l’ordine del giorno non consente di comprendere esattamente cosa sia stato deliberato;
- il verbale afferma genericamente che la delibera è approvata senza dati verificabili.
La maggioranza errata non va valutata in astratto. Bisogna esaminare il verbale, l’avviso di convocazione, l’ordine del giorno, le tabelle millesimali e il contenuto concreto della decisione.
Per approfondire il tema specifico puoi leggere anche: delibera condominiale con maggioranza errata
Delibera annullabile o nulla: attenzione alla differenza
Quando una delibera è stata approvata con maggioranza errata, occorre capire se il vizio comporta annullabilità o nullità.
In linea generale, molte irregolarità relative al procedimento assembleare, alla convocazione, al quorum o alla verbalizzazione possono portare all’annullabilità della delibera. In questi casi l’impugnazione è soggetta a termini precisi.
L’art. 1137 c.c. prevede che le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento possano essere impugnate dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti chiedendone l’annullamento nel termine previsto dalla norma.
La nullità, invece, riguarda ipotesi più gravi e va valutata con particolare attenzione. Non è prudente qualificare automaticamente come “nulla” una delibera solo perché non si condivide il contenuto o perché il calcolo della maggioranza appare dubbio.
Prima di decidere se impugnare, è quindi opportuno verificare la natura del vizio e i termini applicabili.
Per approfondire puoi leggere anche l’articolo su come impugnare una delibera condominiale: come impugnare una delibera condominiale
Perché il verbale è decisivo nel calcolo della maggioranza in condominio
Il verbale assembleare è il documento principale per verificare se la maggioranza è stata calcolata correttamente.
Un verbale ben redatto dovrebbe indicare:
- condomini presenti personalmente;
- condomini presenti per delega;
- millesimi rappresentati;
- voti favorevoli;
- voti contrari;
- astenuti;
- millesimi corrispondenti a ciascuna votazione;
- testo preciso della delibera approvata.
Se questi dati mancano o sono confusi, diventa difficile controllare se la delibera sia stata validamente approvata.
Per questo, quando c’è un dubbio sulla maggioranza, la prima cosa da fare è recuperare il verbale completo e verificare se consente il controllo dei quorum.
Il ruolo delle deleghe nel calcolo della maggioranza
Anche le deleghe possono incidere sul calcolo della maggioranza.
Chi partecipa per delega rappresenta il condomino delegante e i relativi millesimi. Per questo nel verbale dovrebbe risultare chiaramente chi partecipa personalmente e chi partecipa per delega.
Una delega mancante, incompleta o contestata può creare problemi, soprattutto quando il voto delegato è decisivo per raggiungere la maggioranza richiesta.
Per approfondire puoi leggere anche: delega condominiale
Documenti utili da preparare
Per far verificare se la maggioranza è stata calcolata correttamente, prepara:
- avviso di convocazione dell’assemblea;
- ordine del giorno;
- verbale assembleare completo;
- elenco dei presenti e degli assenti;
- deleghe utilizzate in assemblea;
- tabelle millesimali;
- rendiconto, preventivo o riparto approvato;
- eventuali preventivi o allegati richiamati nel verbale;
- comunicazione del verbale ai condomini assenti;
- eventuali PEC, email o raccomandate già inviate.
Quando può servire l’avvocato per la maggioranza in condominio
Può essere utile richiedere una consulenza legale quando il calcolo della maggioranza non è chiaro o quando la delibera produce conseguenze rilevanti per il condomino.
Ad esempio, può servire una verifica quando:
- sono stati approvati lavori straordinari costosi;
- il verbale non indica bene favorevoli, contrari, astenuti e millesimi;
- una delibera sembra approvata solo “per teste” ma non per millesimi;
- il quorum applicato non sembra corretto rispetto all’argomento trattato;
- ci sono deleghe dubbie o contestate;
- vuoi capire se ci sono i presupposti per impugnare;
- devi rispettare termini brevi per contestare una delibera.
La consulenza non serve solo a “fare causa”. Può servire prima, per capire se il vizio è effettivo, quali documenti occorrono, quali termini rispettare e se sia opportuno inviare una contestazione, chiedere chiarimenti all’amministratore o valutare l’impugnazione.
Hai dubbi sulla maggioranza usata in assemblea?
Se una delibera è stata approvata con voti poco chiari, millesimi non indicati, deleghe dubbie o quorum apparentemente errato, può essere utile verificare il verbale prima di inviare contestazioni o assumere iniziative.
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Domande frequenti sulla maggioranza in condominio
Basta la maggioranza dei presenti per approvare una delibera?
No. In condominio non basta contare solo i presenti favorevoli. Bisogna verificare anche i millesimi rappresentati dai voti favorevoli e il tipo di maggioranza richiesta per quella specifica delibera.
Cosa sono le teste nel calcolo della maggioranza?
Le teste sono i condomini considerati come partecipanti. Ogni condomino conta come soggetto, ma il suo voto ha anche un peso millesimale in base al valore della proprietà.
Cosa sono i millesimi nel voto assembleare?
I millesimi rappresentano il valore proporzionale dell’unità immobiliare rispetto all’intero edificio. Servono a misurare il peso del voto e delle spese all’interno del condominio.
Una delibera approvata con maggioranza errata è sempre nulla?
No. Una delibera approvata con maggioranza errata non è automaticamente nulla. Spesso il problema può riguardare l’annullabilità, ma la qualificazione del vizio va valutata sul caso concreto.
Quanto tempo ho per contestare una delibera condominiale?
Per le delibere annullabili l’art. 1137 c.c. prevede un termine di 30 giorni. La decorrenza dipende dalla posizione del condomino, ad esempio presente, dissenziente, astenuto o assente. È quindi importante verificare subito la data dell’assemblea e la comunicazione del verbale.
Cosa devo controllare se sospetto una maggioranza errata?
Devi controllare avviso di convocazione, ordine del giorno, verbale, presenze, deleghe, tabelle millesimali, favorevoli, contrari, astenuti e quorum richiesto per il tipo di delibera approvata.
