Delega assemblea condominiale: come scriverla correttamente

La delega per assemblea condominiale consente a un condomino che non può partecipare alla riunione di farsi rappresentare da un’altra persona.

Non è però un semplice foglio informale. La delega incide sulla partecipazione all’assemblea, sul voto, sul calcolo delle maggioranze e, in alcuni casi, sulla validità della delibera approvata.

Per questo è importante scriverla in modo chiaro, verificare i limiti previsti dalla legge e controllare eventuali regole contenute nel regolamento di condominio.

Cos’è la delega per assemblea condominiale

La delega assembleare è il documento con cui un condomino autorizza un’altra persona a partecipare all’assemblea e a votare al suo posto.

Il condomino che conferisce la delega è il delegante. La persona incaricata di partecipare e votare è il delegato.

La delega serve quando il condomino non può essere presente personalmente, ma vuole comunque partecipare indirettamente alle decisioni dell’assemblea.

È uno strumento utile, ma va usato con attenzione, soprattutto quando l’assemblea deve decidere su lavori straordinari, approvazione del rendiconto, nomina o revoca dell’amministratore, spese rilevanti o delibere che possono incidere sui diritti dei condomini.

La delega assemblea condominiale deve essere scritta?

Sì. La delega per assemblea condominiale deve essere scritta.

L’art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede che ogni condomino possa intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.

Questo significa che non è prudente fare affidamento su autorizzazioni verbali, messaggi informali o accordi non documentati, soprattutto se la partecipazione del delegato incide sul raggiungimento dei quorum assembleari.

La forma scritta consente al presidente dell’assemblea di verificare la legittimazione del delegato e permette di conservare traccia della rappresentanza nel verbale o tra gli allegati dell’assemblea.

Cosa deve contenere una delega assemblea condominiale

Una delega ben redatta dovrebbe contenere almeno:

• nome e cognome del condomino delegante;
• indicazione dell’unità immobiliare o del condominio di riferimento;
• nome e cognome della persona delegata;
• data dell’assemblea;
• eventuale riferimento alla prima o seconda convocazione;
• indicazione che il delegato è autorizzato a partecipare e votare;
• eventuali istruzioni di voto sui punti all’ordine del giorno;
• data di rilascio della delega;
• firma del delegante.

È utile indicare anche il luogo dell’assemblea e, quando disponibile, richiamare l’avviso di convocazione.

Se l’assemblea riguarda decisioni importanti, può essere opportuno indicare istruzioni specifiche per il delegato, ad esempio su lavori, spese, rendiconto, nomina dell’amministratore o impugnazione di precedenti delibere.

Chi può ricevere la delega

In linea generale, il condomino può farsi rappresentare da un’altra persona, purché munita di delega scritta.

Il delegato può essere un altro condomino o un soggetto esterno, salvo limitazioni specifiche previste dalla legge o da regole applicabili al caso concreto.

Bisogna però prestare attenzione a un limite importante: all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

È quindi opportuno evitare deleghe all’amministratore, perché questo può creare un problema sulla regolarità della partecipazione e delle votazioni.

Quante deleghe può avere una persona

Il tema del numero massimo di deleghe è molto delicato.

L’art. 67 disp. att. c.c. prevede che, se i condomini sono più di venti, il delegato non possa rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Questo significa che, nei condomini con più di venti partecipanti, il limite va verificato sotto due profili:

• numero dei condomini rappresentati;
• valore millesimale rappresentato.

Non basta quindi controllare quante deleghe ha una persona. Occorre verificare anche quanti millesimi rappresentano complessivamente quelle deleghe.

Per un approfondimento tecnico rivolto ad amministratori e professionisti puoi consultare anche la guida MAPI sulla delega assemblea condominiale: Guida MAPI sulla delega assemblea condominiale

Quando deve essere rilasciata la delega

La delega deve essere predisposta prima dell’assemblea, in modo che il delegato possa presentarla al momento della verifica dei presenti.

Normalmente la delega viene consegnata al presidente dell’assemblea o all’amministratore prima dell’inizio della riunione, così da consentire il controllo della regolarità della partecipazione.

È sempre opportuno verificare anche il regolamento di condominio e l’avviso di convocazione, perché potrebbero contenere indicazioni pratiche sulle modalità di consegna delle deleghe.

In ogni caso, la delega dovrebbe essere completa, leggibile e firmata dal delegante.

Delega e ordine del giorno

La delega può essere generica oppure contenere indicazioni specifiche sui punti all’ordine del giorno.

Se il condomino vuole lasciare piena libertà al delegato, può autorizzarlo a partecipare e votare su tutti gli argomenti indicati nell’avviso di convocazione.

Se invece vuole vincolare il delegato, può inserire istruzioni di voto su singoli punti, ad esempio:

• approvazione o mancata approvazione del rendiconto;
• voto favorevole o contrario su lavori straordinari;
• indicazioni sulla nomina o revoca dell’amministratore;
• richiesta di rinvio della decisione;
• richiesta di inserire una dichiarazione a verbale.

Le istruzioni di voto servono soprattutto nel rapporto interno tra delegante e delegato. In assemblea, però, ciò che rileva è che il delegato sia munito di delega scritta e che la sua partecipazione sia correttamente registrata.

Delega, verbale e maggioranze assembleari

La delega incide direttamente sul calcolo delle maggioranze assembleari.

Quando un condomino partecipa per delega, il suo voto e i suoi millesimi vengono conteggiati tramite il delegato.

Per questo il verbale dovrebbe indicare chiaramente:

• chi è presente personalmente;
• chi è presente per delega;
• chi ha conferito la delega;
• a chi è stata conferita;
• quali millesimi sono rappresentati;
• come sono stati conteggiati i voti favorevoli, contrari e astenuti.

Se il verbale non consente di capire come sono state conteggiate le deleghe, può diventare difficile verificare la regolarità della delibera.

Per approfondire puoi leggere anche l’articolo sul verbale di assemblea condominiale: Verbale di assemblea condominiale

Delega irregolare: quali problemi può creare

Una delega irregolare può creare problemi soprattutto quando il voto delegato è stato decisivo per approvare una delibera.

Le criticità più frequenti riguardano:

• delega non scritta;
• delega priva di firma;
• delega non riferibile con certezza al condomino delegante;
• delega conferita all’amministratore;
• superamento dei limiti previsti per i condomini con più di venti partecipanti;
• indicazione poco chiara del delegato;
• mancata registrazione della delega nel verbale;
• dubbi sull’autenticità o sulla data della delega.

Non ogni irregolarità produce automaticamente l’invalidità della delibera. Occorre valutare il caso concreto, il peso della delega contestata, i millesimi coinvolti e il risultato della votazione.

Delega e maggioranza errata

Il problema della delega assemblea condominiale diventa particolarmente rilevante quando incide sul raggiungimento della maggioranza richiesta.

Ad esempio, una delibera può essere contestata se viene approvata grazie a deleghe irregolari o se nel verbale non è possibile verificare correttamente i voti e i millesimi rappresentati.

Per questo, quando ci sono dubbi sulle deleghe, è utile controllare anche il calcolo della maggioranza.

Puoi approfondire qui: Come si calcola la maggioranza in condominio

E, se il dubbio riguarda una delibera già approvata con quorum errato, puoi leggere anche: Delibera condominiale con maggioranza errata

Si può impugnare una delibera per problemi di delega?

Una delibera può essere contestata se il vizio relativo alle deleghe ha inciso sulla regolarità dell’assemblea o sul risultato della votazione.

Occorre però valutare con prudenza:

• quale delega viene contestata;
• perché sarebbe irregolare;
• quanti millesimi rappresentava;
• se il voto delegato è stato decisivo;
• cosa risulta dal verbale;
• se sono ancora aperti i termini per impugnare.

Se la delibera è annullabile, i termini possono essere brevi. Per questo non conviene attendere quando il problema emerge dopo la ricezione del verbale.

Per approfondire il tema puoi leggere anche: Come impugnare una delibera condominiale

Fac-simile di delega per assemblea condominiale

Il seguente modello è uno schema orientativo. Va adattato al caso concreto, all’avviso di convocazione e al regolamento di condominio.

FAC-SIMILE DELEGA ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Luogo e data: [●]

Alla cortese attenzione del Presidente dell’assemblea del Condominio [nome condominio], sito in [indirizzo].

Oggetto: delega per partecipazione all’assemblea condominiale

Io sottoscritto/a [nome e cognome del delegante], proprietario/a dell’unità immobiliare sita nel Condominio [nome condominio], scala [●], interno [●], delego il/la Sig./Sig.ra [nome e cognome del delegato] a rappresentarmi nell’assemblea condominiale convocata per il giorno [data], in prima e/o seconda convocazione, presso [luogo indicato nell’avviso di convocazione].

Il/la delegato/a è autorizzato/a a partecipare alla discussione e a votare sui punti indicati nell’ordine del giorno.

Eventuali istruzioni di voto:
[spazio per indicazioni specifiche]

Firma del delegante:

Allegato eventuale:
copia documento di identità del delegante, se richiesta o ritenuta opportuna.

Il documento di identità è sempre necessarioper la delega assemblea condominiale?

Non sempre il documento di identità è espressamente richiesto. Tuttavia, allegarlo può essere utile quando il presidente dell’assemblea deve verificare l’autenticità della delega o quando il regolamento, la convocazione o la prassi condominiale lo prevedono.

Per prudenza, soprattutto in assemblee delicate o contestate, è consigliabile preparare una delega chiara e accompagnarla da un documento, evitando però di diffondere dati personali non necessari oltre quanto serve per la verifica.

Video risposte su assemblea e problemi condominiali

Se vuoi approfondire questi temi con un taglio pratico, puoi consultare anche la sezione video di AvvocatoCondominialeOnline.it

Nella sezione video vengono affrontati casi frequenti in materia condominiale, assemblee, delibere, amministratore e contestazioni.

Quando può servire l’avvocato

Può essere utile richiedere una consulenza legale quando la delega assemblea condominiale è contestata, quando il verbale non indica chiaramente le deleghe utilizzate o quando il voto per delega è stato decisivo per approvare una delibera.

La verifica può essere importante anche quando:

• la delega è stata conferita all’amministratore;
• una persona ha raccolto molte deleghe;
• il condominio ha più di venti partecipanti;
• i millesimi rappresentati per delega sembrano superare i limiti;
• la delibera riguarda spese rilevanti o lavori straordinari;
• vuoi capire se ci sono i presupposti per impugnare.

La consulenza non serve necessariamente ad avviare una causa. Può servire prima, per capire se il problema è reale, quali documenti raccogliere, quali termini rispettare e se conviene inviare una contestazione o chiedere chiarimenti all’amministratore.

Domande frequenti sulla delega assemblea condominiale

La delega per assemblea condominiale deve essere scritta?

Sì. La delega deve essere scritta. L’art. 67 disp. att. c.c. prevede che il condomino possa partecipare all’assemblea anche tramite rappresentante munito di delega scritta.

Posso delegare l’amministratore di condominio?

No. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

Quante deleghe può avere un condomino?

Nei condomini con più di venti condomini, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Occorre quindi controllare sia il numero delle deleghe sia i millesimi rappresentati.

La delega deve contenere istruzioni di voto?

Non necessariamente. Tuttavia, se il delegante vuole orientare il voto del delegato su specifici punti all’ordine del giorno, è opportuno indicarlo per iscritto.

Una delega irregolare rende sempre invalida la delibera?

No. Bisogna verificare il tipo di irregolarità, il peso della delega, i millesimi rappresentati e se il voto delegato ha inciso sul raggiungimento della maggioranza.

Cosa devo controllare se sospetto una delega irregolare?

Devi controllare avviso di convocazione, verbale, elenco presenze, deleghe allegate, tabelle millesimali, voti favorevoli, contrari e astenuti, oltre al contenuto della delibera approvata.